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| ◆ 練馬区 Aさんのケース |
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| 「買い替え特例」で譲渡税を抑えた住み替えを実現。 |
ご相談内容
練馬区のAさんは、敷地約100坪のご自宅を持たれている地主さんです。ご自宅が老朽化しており、自宅の一部を売却して立替か、近所に買い替えをして自宅を新築したいとのご相談です。 |
コンサルタントからの提案
まずは、買い替えのケースで情報収集を進めましたが、今のご自宅に思い入れが強く、自宅の一部を売却することに。親御様から相続しているご自宅のため、普通に売却をしてしまうと多額の税金が掛かってしまい、思うような立替が出来ません。
ご売却する部分の区画割から弊社顧問税理士もパートナーとなり計画を進め、無事、「買い替え特例」を利用できる売却方法で、譲渡税はほぼ無税で住み替えが実現しました。 |
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| ◆ 杉並区 Bさんのケース |
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| 相続登記のトラブル相談 |
ご相談内容
杉並区のBさんは、相続登記が絡んだご相談です。以前のお父様の相続の時に法定相続分でご自宅の名義を分けてしまっていたので、今回トラブルになってしまいました。 |
コンサルタントからの提案
まず、弊社としては、将来の二次相続の時の最良の状態も踏まえて方針をまとめて、Bさんのご兄弟の方も含めて（時には一対一で）打ち合わせを進めました。弊社顧問税理士も入り、ご自宅を売却した時の税金の概算、分配の考え方などご説明し、お互い納得のいく形での売却、分配、納税を済ませることが出来ました。 |
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| ◆ 練馬区 Cさんのケース |
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| 将来性を考えたリノベーション |
ご相談内容
練馬区のCさんは、昭和５６年築の自社ビルで家業の商売を約３０年続けておられる方です。最近の体調の不具合、ご商売の業種的な将来性を考慮して、ビル賃貸業でゆっくり生活したいとのご相談でした。 |
コンサルタントからの提案
まずは近隣の市場調査を済ませて、活用方法のリストを作成して説明。消去法で、既存ビルのリニューアルで活用することを基本線とすることになり、資金の調達・リニューアル方法の検討を進めました。ご家業に合わせたつくりのため、一棟貸し以外の運用は難易度の高いものでしたが、弊社提携の設計士（デザイナー）もパートナーとなり、平面図の復元から進めて各階ごとのテナントビル計画が出来ました。
資金の調達もスムーズに纏まり、おしゃれな商業テナントビルとしてリノベーション工事をスタートすることが出来ました。 |
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| ◆ 世田谷区 Dさんのケース |
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| 複雑な相続登記もスムーズに解決 |
ご相談内容
世田谷区のDさんは、ご子息から同居のご提案を受けて、ご自宅を売却後にご子息と二世帯住居を完成させたい、とのご相談でした。 |
コンサルタントからの提案
内容的には、ご自宅の売却を出来る限り有利な条件で取り纏めることに専念できると思っていたのですが、実は既にお亡くなりになられている親御様名義の建物が存在していました（昔の登記で地番表示が違っていたため当初の調査では把握できませんでした）。相続登記のやり直しです。
弊社顧問の司法書士とパートナーとなり、まずはDさんからのヒアリング。その後親御様の生涯戸籍、相続関係者の戸籍の収集・調査をすすめ、やや複雑でしたが、Dさんを含めて相続人対象者が3名であることが判明。それぞれ個別にご説明・ご理解を頂き、なんとか快く、対価なしで相続登記を取り纏めることが出来ました。
これからは、ご自宅の売却をより有利な条件で取り纏められるようにお手伝いいたします。 |
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| ◆ 世田谷区 Eさんのケース |
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| 老朽化したアパートが買い替えにより収入が2倍に |
ご相談内容
世田谷区のEさんは、築約40年の木造アパートを所有する資産家です。建物の老朽化で入居率が低い状態が続き、入居者の内、家賃の支払いが不規則な人もあり、ご自分での管理に疲れてしまったとのご相談です。 |
コンサルタントからの提案
弊社に相談される前は、地元の不動産業者に相談もされたようで、空室のリフォームもしくは家賃の値下げを提案されたとのこと。リフォーム工事は水周り設備の全て変更などもあり、多額の見積もりだったようで、また、家賃をこれ以上下げることも、これ以上入居者の質が下がってしまったらと不安になってしまったとのこと。
弊社では、まず現地の下見・周辺の市場調査をさせて頂き、既存の建物にリフォームでお金を掛けることはかなりリスクが高いと判断しました。そこで立て替えもしくは資産の入替を提案することになりますが、立替の場合の建築資金の調達はご高齢のため難しく、資産の入替を進めることになりました。そのまま売却を進めた場合、古アパート＋入居者の存在で、かなり安く設定しないと難しい為、立退き交渉後に売却をすることに。
弊社の顧問弁護士もパートナーとなり、時間はかかりましたが、立退き料も最小限に抑えて取り纏めることが出来ました。立地条件はかなり良い物件でしたので、それなりの価格で土地として売却が完了、規模小さくなりましたが築浅で、収入は今までの２倍になる物件との買い替えが出来ました。 |
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| ◆ 世田谷区 Fさんのケース |
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| 借り入れ無しで住み替えを実現 |
ご相談内容
世田谷区のFさんは、敷地約120坪のご自宅にお住まいの方で、敷地の半分くらいを売却して立替をしたいとのご相談でした。 |
コンサルタントからの提案
まず、ご自宅不動産の詳細調査からはじめ、閑静な住宅街の割りに、建ぺい率・容積率が60/200%と利用価値の高い土地であったため、約50坪を残地で残して残り約70坪を3分割で販売することを提案。弊社の顧問税理士もパートナーとなり、譲渡税は発生しない状態で売却することに決定。立地と価格設定が良かったこともあり、順調に3区画が成約となり、お借り入れ等の手配もなくお住み替えが実現しました。 |
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| ◆ 杉並区 Gさんのケース |
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| リフォームにより約1,000万円増額での売却 |
ご相談内容
世田谷区のDさんは、ご子息から同居のご提案を受けて、ご自宅を売却後にご子息と二世帯住居を完成させたい、とのご相談でした。 |
コンサルタントからの提案
新居に引越しを済まされた後でしたが、マンションを拝見すると、平成元年に新築入居してからはぼ何もお手入れをしていなかったため全ての状態があまり良いものではありませんでした。売却資金がお住み替え資金に関係のない余裕のあるお客さまであり、立地も良く、約115m²ある平成バブル的な高級マンションであった為、新規リフォームを施して販売することを提案。
弊社のリフォームシリーズ「ユーロスタイル・マンション」を約500万円程で施工し、そのままの場合の弊社査定より約1,000万円増額の売却が成功しました。 |
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| ◆ 杉並区 Hさんのケース |
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| 自宅の売却から新築用の土地の購入までサポート |
ご相談内容
杉並区のHさんは、お住み替えで新築用の土地の購入及び、現自宅の売却のご相談でした。 |
コンサルタントからの提案
ご自宅の売却が決定しなくても新規に土地の手当てが出来る方だったため、土地探しからスタートし、程なく条件の良い物件で決定。
ご自宅の販売に当たっては、平成3年築と少し古めでしたが、大手ハウスメーカー施工で室内の状態もとても良かった為、不動産インスペクションを施し（建物調査・弊社取り扱い物件で築5年以上の物件に設定。）中古戸建として販売開始。
約２週間後に、建物自体を気に入られた方でご成約。建物調査で内部の状況まで把握できたことが決めてだったと、買主様は喜ばれておりました。お引渡し時期もご新居の完成まで待って頂けることになり、仮住まいをしない状態でのお住み替えが実現しました。 |
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